Бытовая недвижимость. Упрощенный порядок оформления прав
К так называемым объектам «бытовой недвижимости» относятся объекты, расположенные на земельных участках для личного подсобного хозяйства, ведения садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, например, многоквартирные дома, жилые дома, жилые помещения (квартиры, комнаты), садовые дома и иные сопутствующие объекты (индивидуальные гаражи, хозяйственные постройки, объекты вспомогательного использования и т.п.), а также непосредственно сами земельные участки под указанными объектами капитального строительства.
Для данных объектов установлен упрощенный порядок проведения государственной регистрации, который закреплен в статье 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о недвижимости), а также предусмотрены сокращенные сроки осуществления учетно-регистрационных действий - в течение трех рабочих дней с даты приема органом регистрации прав соответствующего заявления (п. 8.4 ч.1 ст. 16 Закона о недвижимости).
«Управление Росреестра по Томской области осуществляет учетно-регистрационные действия по «бытовой недвижимости» в более короткие сроки, чем предусмотрено законом. Средний срок регистрации за октябрь 2022 года по заявлениям, поданным на бумажных носителях, составил 2 рабочих дня, а по поданным в электронном виде заявлениям – менее рабочего дня», - рассказала руководитель Управления Елена Золоткова.
Росреестр разъясняет:
В части подготовки документов для регистрации прав на объекты «бытовой недвижимости». Если указанный в договоре аренды земельного участка срок истек, учетно-регистрационные действия в отношении здания, созданного на этом земельном участке, могут быть осуществлены при условии установления государственным регистратором прав факта того, что в период его создания, если для его строительства в соответствии с федеральными законами не требуется получение разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанный договор аренды согласно действующего законодательства считался возобновленным на тех же условиях.
В отношении таких объектов как бани, хозяйственные постройки, гаражи и другие объекты, расположенные на указанных выше земельных участках. При подготовке технического плана в силу ч. 11 ст. 24 Закона о недвижимости, если законодательством в отношении объектов недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.
Ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке объектов капитального строительства, в том числе нескольких объектов индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено, в связи с чем вопрос допустимого количества жилых (садовых) домов, размещаемых на одном земельном участке определяется размерами такого земельного участка и градостроительным регламентом территориальной зоны, в границах которой такой земельный участок расположен.
Самовольное занятие земельного участка – это пользование чужим земельным участком или его частью против воли собственника данного земельного участка.
Самовольное занятие может выражаться в увеличении площади участка собственником, противоправно установившим ограждение или строение за границами своего земельного участка.
Например, гражданин, имеющий в собственности земельный участок, огородил забором помимо своего участка еще и участок земель общего пользования. В таком случае в действиях гражданина будут усматриваться признаки самовольного занятия земельного участка.
Нередко «захватчики» занимают пустующие земли, обосновав тем, что они никому не принадлежат. Однако земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.
Надзор за соблюдением требований земельного законодательства, в том числе о недопущении самовольного занятия земельного участка или части земельного участка, использования земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, осуществляет Росреестр и его территориальные органы.
Надзор за законностью использования земельных участков как объектов недвижимости на территории Томской области осуществляет Управление Росреестра по Томской области.
Кроме того, полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением требований земельного законодательства при использовании земельных участков также наделены органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный земельный контроль. Таким органом на территории г. Томска является Департамент недвижимости администрации города Томска, на территории Томского района – Администрация Томского района.
В соответствии с КоАП РФ полномочиями по рассмотрению административных дел по фактам самовольного занятия земельных участков наделены только должностные лица Управления Росреестра по Томской области.
В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ за самовольное занятие земельного участка предусмотрен административный штраф для граждан в размере от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, при этом его сумма должна составить не менее 5 тыс. рублей. Для юридических лиц размер штрафа составляет от 2% до 3% от кадастровой стоимости, но не менее 100 тыс. рублей.
Индивидуальные предприниматели несут административную ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ как юридические лица.
Чтобы избежать административной ответственности за самовольное занятие земельных участков или части земельного участка необходимо своевременно оформлять права на используемые земельные участки.
Требования к содержанию технического проекта геодезической сети специального назначения
Геодезическая сеть специального назначения - главная геодезическая основа для крупномасштабных (1:2000 и крупнее) съемок, а также для других работ, требующих соответствующей точности. Такие сети создаются в тех случаях, когда дальнейшее сгущение пунктов государственной геодезической сети экономически нецелесообразно или когда требуется особо высокая точность геодезической сети.
Геодезические сети специального назначения могут создаваться как в результате проведения спутниковых геодезических работ, так и проложением полигонометрических ходов, в которых измеряются углы и расстояния. Отметки пунктов геодезических сетей определяются, как правило, методами геометрического и тригонометрического нивелирования.
Создание геодезических сетей специального назначения вправе осуществлять физические и юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезической и картографической деятельности, на основании технического проекта.
Приказ Росреестра от 20.10.2020 № П/0386 устанавливает требования к содержанию технического проекта геодезической сети специального назначения, в том числе сети дифференциальных геодезических станций.
Технический проект должен содержать текстовую и графическую части.
Графическая часть технического проекта оформляется с использованием топографических карт масштаба 1:50 000 - 1:200 000, на которых указываются местоположение пунктов государственной геодезической сети, геодезических сетей специального назначения, планируемое местоположение пунктов создаваемой геодезической сети специального назначения.
Технический проект создается в виде бумажного документа и (или) в виде электронного документа в форматах PDF, TIFF, DOC, XLS и утверждается Росреестром или его территориальными органами. Технический проект, созданный в виде электронного документа, заверяется усиленной квалифицированной подписью заказчика работ по созданию геодезической сети специального назначения.
Срок рассмотрения технического проекта не может превышать тридцати календарных дней со дня поступления такого проекта в Росреестр или его территориальное Управление.
Перспективные для застройки земельные участки внесены на Публичную кадастровую карту
Во всех субъектах Росреестр успешно реализует проект «Земля для стройки», а началось все два года назад.
В 2020 году Росреестр по поручению Правительства Российской Федерации во всех регионах провел масштабную работу по выявлению свободных территорий для возможной застройки. На основе полученной аналитической информации все данные о перспективных участках под жилищное строительство со всей страны размещаются на Публичной кадастровой карте, которую ведет и наполняет ФГБУ «ФКП Росреестра».
В Томской области сохраняется положительная динамика жилищного строительства. В свою очередь, остается актуальным вопрос освоения новых участков под многоэтажную жилую застройку.
На территории Томской области для проведения анализа эффективности использования земельных участков, в том числе находящихся в федеральной собственности, для определения возможности вовлечения их в оборот в целях жилищного строительства, при Управлении Росреестра по Томской области создан оперативный штаб, который позволяет эффективно решать задачи в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
В ходе совместной работы Управления, филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Томской области и органов государственной власти, которые входят в состав оперативного штаба, а также при участии представителей органов местного самоуправления определены земельные участки и территории для жилищного строительства. На сегодняшний день из сформированного в рамках работы оперативного штаба перечня уже предоставлены для жилищного строительства 86 земельных участков общей площадью 294 га.
Заседания оперативного штаба с участием представителей федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти и местного самоуправления, а также застройщиков проводятся в Управлении на регулярной основе и всегда результативны.
Руководитель Управления Елена Золоткова рассказала: «На территории Томской области по состоянию на октябрь определено 225 земельных участков общей площадью 806 га с наиболее перспективным развитием в жилищном строительстве, часть из которых находится в государственной и муниципальной собственности и доступна для просмотра на публичной кадастровой карте на созданном Росреестром сервисе «Земля для стройки»».
Для поиска перспективных земельных участков и территорий, имеющих потенциал вовлечения в оборот для жилищного строительства, необходимо:
- зайти на сайт Публичной кадастровой карты,
- выбрать тип объектов поиска «Жилищное строительство»
- выполнить поиск по кадастровому номеру или по условному номеру.
Для поиска всех объектов необходимо ввести символ «*» в строку поиска.
Для создания обращения, связанного с земельным участком или территорией, имеющим потенциал вовлечения в оборот для жилищного строительства, необходимо нажать на ссылку «Подать обращение» в информационном окне по соответствующему объекту.
В настоящее время Управлением продолжается работа по выявлению участков, пригодных для жилищного строительства, осуществляется актуализация данных, уточняется фактическое использование выявленных земельных участков (территорий).
Организация проведения внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий
Предметом внеплановой проверки является соблюдение юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем в процессе осуществления деятельности обязательных требований и требований, установленных муниципальными правовыми актами, выполнение предписаний органов государственного контроля (надзора), органов муниципального контроля, проведение мероприятий по предотвращению причинения вреда жизни, здоровью граждан, вреда животным, растениям, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, музейным предметам и музейным коллекциям, включенным в состав Музейного фонда РФ, особо ценным, в том числе уникальным, документам Архивного фонда РФ, документам, имеющим особое историческое, научное, культурное значение, входящим в состав национального библиотечного фонда, по обеспечению безопасности государства, по предупреждению возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, по ликвидации последствий причинения такого вреда.
Основанием для проведения внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий может быть:
- наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров;
- поручение Президента РФ, поручение Правительства РФ о проведении контрольных (надзорных) мероприятий в отношении конкретных контролируемых лиц;
- требование прокурора о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в рамках надзора за исполнением законов, соблюдением прав и свобод человека и гражданина по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям;
- истечение срока исполнения решения контрольного (надзорного) органа об устранении выявленного нарушения обязательных требований - в случаях, установленных Федеральным законом N 248-ФЗ.
В рамках государственного контроля (надзора) внеплановые контрольные (надзорные) мероприятия проводятся в виде документарных и выездных проверок.
Внеплановая выездная проверка юридических лиц, индивидуальных предпринимателей может быть проведена органами государственного контроля (надзора), органами муниципального контроля после согласования с органом прокуратуры по месту осуществления деятельности таких юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.
Организация документарной проверки (как плановой, так и внеплановой) осуществляется в порядке, установленном законом, и проводится по месту нахождения органа государственного контроля (надзора), органа муниципального контроля.
Порядок рассмотрения обращений (заявлений) граждан и организаций, содержащих сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, установлен ст.59 Федерального закона N 248-ФЗ.
При подтверждении достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (либо установлении параметров деятельности контролируемого лица, соответствие которым или отклонение от которых является нарушением согласно утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований) должностное лицо контрольного (надзорного) органа направляет уполномоченному должностному лицу контрольного (надзорного) органа мотивированное представление о проведении контрольного (надзорного) мероприятия. Для проведения контрольного (надзорного) мероприятия принимается решение контрольного (надзорного) органа, подписанное уполномоченным должностным лицом контрольного (надзорного) органа по форме, установленной приказом Минэкономразвития России N 151.
Не допускается проведение контрольного (надзорного) мероприятия в отношении объектов государственного контроля (надзора) должностными лицами, которые проводили профилактические мероприятия в отношении указанных объектов, если со дня окончания таких профилактических мероприятий не истек один год.
Об изменениях в КоАП, вступивших в силу 25.07.2022
25.07.2022 вступил в силу Федеральный закон от 14.07.2022 N 290-ФЗ "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) и статью 1 Федерального закона "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях"
Изменения в ч. 3 статьи 3.4 и часть 1 статьи 4.1.1 КоАП РФ распространены на все субъекты административных правонарушений, о замене административного штрафа на предупреждение за впервые совершенные административные правонарушения, выявленные в ходе осуществления государственного контроля (надзора), при отсутствии причинения вреда или возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов РФ, безопасности государства, угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также при отсутствии имущественного ущерба.
В статью 4.1 внесены дополнения о том, что при назначении административного наказания в виде административного штрафа за совершение административного правонарушения, выявленного в ходе осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля, в случае, если предусмотренный санкцией применяемой статьи или части статьи раздела II КоАП РФ либо закона субъекта РФ об административных правонарушениях размер административного штрафа имеет нижнюю и верхнюю границы. При наличии обстоятельств, предусмотренных пунктами 5 и 6 части 1 статьи 4.2 КоАП РФ, административный штраф назначается в минимальном размере, установленном за совершение соответствующего административного правонарушения, за исключением случаев, предусмотренных частями 2.2 и 3.2 статьи, статьей 4.1.1 КоАП РФ.
Статья 22.2 КоАП РФ дополнена частью 8, где указано, что должностное лицо, непосредственно участвовавшее в проведении контрольного (надзорного) мероприятия, проверки и возбудившее дело об административном правонарушении на основании признаков, указывающих на наличие события административного правонарушения, не вправе рассматривать дело о таком административном правонарушении, за исключением случаев, назначения административного наказания без составления протокола.
Статья 28.1 КоАП РФ дополнена нормами, устанавливающими порядок возбуждения дела об административном правонарушении. Дело об административном правонарушении, выражающемся в несоблюдении обязательных требований, оценка соблюдения которых является предметом государственного контроля (надзора), муниципального контроля, может быть возбуждено только после проведения контрольного (надзорного) мероприятия во взаимодействии с контролируемым лицом, проверки, совершения контрольного (надзорного) действия в рамках постоянного государственного контроля (надзора), постоянного рейда и оформления их результатов.
Статья 32.2 КоАП РФ дополнена частью 1.3-3, устанавливающей возможность оплаты половины суммы наложенного административного штрафа за административное правонарушение, выявленное в ходе осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля, лицом, привлеченным к административной ответственности за совершение данного административного правонарушения, либо иным физическим или юридическим лицом не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления о наложении административного штрафа. В случае, получения постановления о наложении административного штрафа по почте заказным почтовым отправлением, после истечения двадцати дней со дня вынесения такого постановления, указанный срок подлежит восстановлению. Если исполнение постановления о назначении административного штрафа было отсрочено либо рассрочено судьей, органом, должностным лицом, вынесшими такое постановление, административный штраф уплачивается в полном размере.
Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков должны соблюдать обязанности по использованию земельных участков, установленные ст. 42 Земельного кодекса РФ.
Одними из таких обязанностей являются:
использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Целевое назначение земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории земель и разрешенным использованием. Если земельный участок имеет вид разрешенного использования, связанного с жилищным или иным строительством, садоводством, огородничеством, то на правообладателя земельного участка налагается обязанность использовать свой земельный участок именно в соответствии с разрешенным видом.
Неисполнение данной обязанности в течение определенного законом времени является основанием для привлечения к административной ответственности.
В соответствии со ст. 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Таким образом, не использование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества в течение трех лет является основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 3 ст.8.8 КоАП РФ (неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом).
Размер штрафа устанавливается, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на должностных лиц (индивидуальных предпринимателей) от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц от 3 до 5 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее четырехсот тысяч рублей.
Наполнение ЕГРН недостающими сведениями является одним из ключевых направлений реализации программы «Национальная система пространственных данных»
К началу действия Федерального закона от 30.12.2020 № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о выявлении правообладателей) на территории Томской области было выявлено более 157 тысяч ранее учтенных объектов недвижимости, стоящих на кадастровом учете, у которых отсутствовали сведения в Едином государственном реестре недвижимости об их правообладателях.
В рамках мероприятий по выявлению правообладателей таких объектов недвижимости на территории региона при Управлении Росреестра по Томской области создан Оперативный штаб, куда входят, в том числе, представители федеральных, региональных органов государственной власти и органов местного самоуправления.
10 ноября состоялось очередное заседание Оперативного штаба. В ходе заседания были подведены итоги совместной деятельности по реализации Закона о выявлении правообладателей, заслушаны доклады представителей органов местного самоуправления, определены приоритетные направления дальнейшей деятельности для повышения результативности данной работы.
«Наполнение ЕГРН недостающими сведениями, в том числе сведениями о правообладателях объектов недвижимости, является одним из ключевых направлений реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных», к которой Росреестр приступил в 2022 году. Результат этой работы в первую очередь зависит от активности и вовлеченности в процессы уполномоченных органов на уровне региона. Управлением Росреестра по Томской области проводится активная работа с органами местного самоуправления. За период действия Закона о выявлении правообладателей в отношении 8040 ранее учтенных объектов недвижимости осуществлена государственная регистрация ранее возникшего права, в связи с прекращением существования 7009 объектов сняты с государственного кадастрового учета», - отметила Елена Золоткова, руководитель Управления.
Зарегистрировать ранее возникшее право в ЕГРН – значит защитить свое имущество, поскольку наличие сведений в ЕГРН гарантирует признание и подтверждение государством прав на объект недвижимости. Кроме того, только при наличии записи о ранее возникшем праве в ЕГРН можно воспользоваться таким дополнительным способом защиты своего имущества от мошеннических действий, как подача заявления о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя. Для правообладателей объектов с ранее возникшими правами эта процедура абсолютно бесплатна!
Напоминаем, если сведения о ранее учтенном объекте отсутствуют в ЕГРН, необходимо лично обратиться в любой офис МФЦ, либо в электронной форме - через личный кабинет на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.gov.ru. К заявлению прилагается документ, устанавливающий или подтверждающий право на объект недвижимости, или его копия, заверенная в установленном законом порядке.
Узнать, внесены ли сведения о недвижимости в ЕГРН можно также с помощью электронных сервисов Росреестра по выдаче сведений из ЕГРН.
Информируем также, что в настоящее время в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации внесен законопроект № 200963-8 от 27.09.2022 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому, в случае, если не выявлен правообладатель ранее учтенного здания, сооружения, помещения, машино-места, объекта незавершенного строительства, не прекратившего свое существование, и сведения о правах отсутствуют в ЕГРН, орган местного самоуправления в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке ставит такой объект на учет в качестве бесхозяйного, с дальнейшей регистрацией права муниципальной собственности на него.
Нужно ли представлять на государственную регистрацию перехода права по сделке документы, подтверждающие, что гражданин не состоит в зарегистрированном браке?
На вопрос отвечает начальник Асиновского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Томской области Людмила Елькина:
- Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Для этого при совершении сделки одним из супругов по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
